Строительство объектов на Пхукете с юридической точки зрения . Вопросы и ответы от юристов
« НазадСтроительство объектов на Пхукете с юридической точки зрения . Вопросы и ответы от юристов 22.06.2025 19:03Стадии строительства объектов недвижимости “с нуля” КОНДОМИНИУМ При решении построить Кондоминиум предприниматель проходит следующие этапы
Продажи начинаются, как правило, с этапа строительства. Чем ближе срок окончания строительства, тем выше цена, но меньше риски.
Какую информацию может посмотреть потенциальный Покупатель или риелтор? Чтобы посмотреть обороты компании, активы, состав учредителей мы можем запросить бухгалтерскую отчетность. Не стоит забывать , что историю молодых компаний мы сможем посмотреть только через год, после сдачи годового баланса. Поэтому, пока не подан балансовый отчет, никакой информации мы не получим. Можем запросить информацию об акционерах: кто является акционером и кто является инвестором, какой опыт строительства в Таиланде и, возможно, других странах. Откуда у инвестора деньги (особенно этот вопрос актуален при для застройщика без портфолио). Вопрос тонкий, но честный инвестор покажет происхождение средств. Всю эту информацию достаточно сложно проверить, даже если она озвучена и предоставлена застройщиком, но уход от таких ответов сразу ставит минус в репутацию компании. Уставный капитал – это взносы акционеров при создании компании. Когда компания приобретает земельный участок, УК чаще всего равен его стоимости. Размер УК показывает, покупал его застройщик или нет. Стандартная компания открывается с УК до 5 млн бат, это самый простой способ, так как не нужно показывать оплату УК при регистрации. При регистрации компании с УК свыше 5 млн учредитель обязан вносить сумму Уставного капитала транзакциями через банк. На эти деньги приобретается как правило, земельный участок для будущей застройки. Конкретный земельный участок может быть приобретен в собственность на тайскую компанию, а также может быть взят в аренду. Когда участок взят в аренду, это опасный момент, потому что у застройщика по сути нет этого актива. Только земельный участок в собственности дает гарантию исполнения застройщиком действий по договору. Обеспечение обязательств – это выплаты перед различными кредиторами, т.е. на этот земельный участок можно наложить обременение и, как вариант, продать его с аукциона. Если же земельный участок в аренде, то застройщик обязан нести постоянные расходы и финансовые обязательства перед владельцем участка. Таким образом, земля из актива превращается в пассив для застройщика, при этом он сразу попадает в зону риска с точки зрения грамотного риелтора и , конечно, умного потенциального покупателя. Обременение на земельный участок от банка. С одной стороны , с точки зрения предпринимателя, это вполне логично – приобретаем участок, отдаем его в залог банку и получаем оборотные активы на строительство. Но для Покупателя вложения в такую недвижимость ничем не гарантированы от застройщика, и судебные отношения, в случае недобросовестных действий, будут уже с банком. Таким образом , наличие банковского обременения на земельный участок для Покупателя – дополнительная зона риска!
Получение сертификата EIA (Environmental Impact Assessment) EIA (Environmental Impact Assessment) - это процесс оценки потенциальных экологических последствий запланированного строительного проекта. Цель EIA заключается в том, чтобы выявить возможные негативные воздействия на окружающую среду, здоровье людей и социально-экономические условия до начала реализации проекта. EIA также разрабатывает меры по минимизации этих воздействий. Это один из главных документов, сертификат, подтверждающий воздействие данного нового строящегося объекта на окружающую среду. Такой сертификат выдается не только на кондоминиумы, практически каждый объект – плотины, нефтепровод, скоростная дорога – должны получить заключение, что от объекта не будет негативного воздействия на окружающую среду. Когда подается пакет документов , указывается цель постройки объекта. У Кондоминиума существует две цели/направления деятельности: резиденция и отель. Если застройщик указывает объектом будущую резиденцию, то в последующем он не сможет получить отельную лицензию; и наоборот, если новострой оформить как отель, то статус резиденции получить в будущем невозможно.
Подача документов на разрешение на строительство Из практики, до 80% объектов начинают строится В таиланде до момента получения Разрешения на строительства . И это определенные риски, так как построенный объект должен соответствовать всем нормам и правилам. Если в плане есть нарушения и несоответствия – разрешение получено не будет, пока все не будет приведено к правовым нормам. С такой проблемой столкнулись некоторые застройщики, например, комплекс Himalai на Камале, а также The Pick на перевале Ката ной - Най Харн. Расположенные на склоне сопок, они начали деятельность без получения Разрешения на строительство и в последующем не прошли проверку. В момент старта продаж некоторых документов может не быть, но мы можем проверить регистрационные документы и убедиться , что заявление на Разрешение на строительство в госорганы подано. Если такое заявление есть, то вероятность отказа в получении Разрешения мала. Хорошим тоном для застройщика является наличие show room. Часто он расположен рядом с офисом продаж и для потенциального покупателя очень удобно посмотреть габариты комнат, высоту потолков, качество материалов, мебели и фурнитуры.
Завершение строительства и регистрация объекта После завершения строительства, юниты регистрируются в Земельном департаменте. Само здание получает документы под определенным номером. И только после регистрации Кондоминиума получаются чаноты на каждую квартиру. На момент получения чанотов, собственником квартир является Застройщик и в последующем он имеет право их продавать. Последующий этап, Застройщик приглашает на регистрацию Покупателей, оплачиваются налоги и происходит передача прав собственности в зависимости от выбраной формы владения (leasehold и freehold)
Итак, Вы выбрали Застройщика с хорошей репутацией и Вас устроила квартира / вилла, предлагаемая этой компанией.
Очень часто возникает ситуация: покупатель внес резервационный депозит, получил от застройщика договор и увидел пункты, которые он хотел бы изменить. А застройщик отвечает, что договор исправлениям не подлежит. Таким образом, Покупатель на данном этапе сделки может либо потерять депозит и не подписать Договор купли-продажи. Либо подписать Договор с условиями , которые его категорически не устраивают. Чтобы избежать этой ситуации, мы просим застройщика прописать фразы о возврате депозита, в случае невозможности исправить пункты договора. Второй вариант – запросить шаблон основного договора До подписания Резервационного соглашения. Это даст понимание об ответственности застройщика, о правах и обязанностях обеих сторон.
Обращаем внимание на обязательства сторон. Застройщик: завершение строительства в установленные сроки. Соблюдение качества используемых материалов. Передача права собственности и регистрация объекта в срок Обязательства покупателя: соблюдать сроки оплаты, присутствовать на приемке объекта и присутствовать на регистрации объекта в оговоренные сроки
3 варианта подписания договора: - личное присутствие - сканирование подписи с последующей пересылкой оригиналов договора - доверенность на подписание договора (нотариальная версия)
Перечисление денег происходит на основании инвойса с обязательным указанием назначения платежа. Для покупателей объекта недвижимости во freehold важно помнить, что оплата должна производиться обязательно банковским переводом с любых стран, исключая Таиланд,. Расчеты наличными или с личного/стороннего тайского счета недопустимы.
Credit advice – справка о поступление денег, заработанных за рубежом. Эта справка может быть получена как результат каждого платежа, так и в конце всех оплат по объекту. Справку получает застройщик по всем клиентам в банковском отделении за все периоды.
Common fee Sinking fund Сбор за установку счетчиков Налоги – transfer fee Сбор за переуступку права собственности
Все задержки и отклонения от графика строительства необходимо фиксировать. Желательно отправлять по почте застройщику уведомления о вашей осведомленности о задержке строительства, а также выражать несогласие с этим моментом. Если дело дойдет до суда, то это является хорошей доказательной базой.
Это правильная позиция застройщика, привязать выплаты для Покупателя к определенным этапам застройки.
Застройщик уведомляет письменно о сроках завершения строительства и приглашает в обозначенные сроки на приемку Объекта. Приемка объекта - это согласие Покупателя с параметрами купленного Объекта. В ходе приемки могут быть выявлены как грубые, так и мелкие несоответствия. К грубым относятся размеры юнита, конструктивные изменения внутри и снаружи здания, крупные щели и трещины, неоговоренное использование материалов худшего качества и тд К мелким недочетам относятся – незначительные сколы и царапины, легко устранимые застройщиком, непредвиденные вмятины на мебели или технике (обычно подлежат замене), быстро устранимые недочеты в лакокрасочных изделиях.
Если регистрация объекта произошла без приемки объекта, то факт регистрации автоматически обозначает согласие со всеми параметрами объекта. Предъявление претензий со стороны Покупателя после регистрации быть не может, только по гарантийным срокам. Если есть расхождения с готовым юнитом и обозначенным в договоре планом, все фиксируется в Акте приемки – передаче и Дефектной ведомости, прописываются сроки на устранение по согласование с застройщиком (обычно 30 дней). Акт подписывается двумя сторонами. В случае отказа Застройщиком устранить недочеты, Покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи (договор аренды). Второй вариант – найти стороннюю компанию, кто готов исправить все недочеты и потребовать у Застройщика компенсации на оплаченную сумму. При расторжении договора купли-продажи для Покупателя экономически не выгодно, так как он получит ту сумму, которая обозначена в Договоре. Но цена объекта, как правило, вырастает в цене, поэтому целесообразно требовать от застройщика выполнения обязательств. Для приемки квартир, где наглядно видно грубые нарушения, рекомендуется привлекать профессиональную бригаду. Отчетные документы этой сторонней организации можно предоставить в суде и на их основании Застройщик выплачивает компенсацию либо исправляет недочеты. Примерная стоимость таких услуг – 15-20 тыс батов на квартиры и около 30 000 батов на дома/виллы.
В Земельном департаменте Покупатель получает чанот и зарегистрированный договор Купли-продажи (при приобретении во freehold), Договор аренды (при приобретении в leasehold), blue book (документ, подтверждающий официальный адрес объекта).
ПОКУПКА ВИЛЛЫ / Земельного участка
Виллы регистрируются как отдельный юнит
Процедура межевания при постройке комплекса вилл. Застройщик может выделить либо отдельно каждый участок, либо построить целый комплекс без разделения на отдельные участки. Во втором случае невозможно оформить freehold на строение. Если компания делит участок более, чем на 9 частей, то необходимо приобретать лицензию на межевание, стоит она больших денег, что не всегда выгодно для Застройщика. В результате межеваний и ошибок может оказаться, что дом и земля становятся единым объектом недвижимости. В этом случае нельзя оформить землю в leasehold, а дом в полноправное владение. Разрешение на строительство выдается либо на каждую виллу, либо на весь поселок вилл в целом. Риски по недострою виллы сводятся к минимуму, так как за каждым домом закреплен конкретный Покупатель, на деньги которого строится объект. Регистрация всего комплекса не требуется, вводится в эксплуатацию каждое строение/вилла.
Этапы ввода вилл в эксплуатацию:
Переход права собственности имеет два варианта:
Если Земля и дом оформлены на двух разных лиц, например, земля принадлежит Застройщику, а вилла – на Покупателя, то в случае перепродажи объекта необходимо подать уведомление о продаже на 30 дневный срок. Таким образом, перерегистрация на нового Покупателя возможна через месяц.
Разрешение споров с застройщиками Типовые ситуации, при которых наступают споры и разногласия:
Иногда в договоре у Застройщика прописано, что все внесенные платежи, в случае досрочного расторжения договора, являются невозвратными. Закон гласит, что Покупатель вправе вернуть все платежи, за исключением невозвратного резервационного депозита и некоторых расходов застройщика.
В случае, когда строили отель, а получили резиденцию
Любые споры начинаются с официальной претензии на имя застройщика. Подается претензия тайскими юристами со специальной адвокатской лицензией. Корреспонденция отправляется на почтовый и электронный адрес. Срок ответа на претензию обычно прописан в договоре, если он не указан, то считается 30 дневный срок. После этого идет обращение в суд. Первая инстанция длится около года, после этого есть срок на подачу апелляции. После апелляции можно подать в Верховный суд. Все эти этапы длятся от 3х лет и более. Чем больше доказательств, от подписанного депозитного соглашения до копий всех платежных документов, тем стабильнее доказательная база и вероятность выиграть дело. Судебная практика в Таиланде дорогостоящая и обе стороны стараются договорится без подачи заявлений в суд. |
