Основные понятия из Тайского законодательства

Основные понятия из Тайского законодательства  27.04.2023 00:00

Ура! Вы задумались или решились на приобретение недвижимости в Таиланде! Мы познакомим Вас с ключевыми понятиями, которые необходимо знать покупателю.

Земельные участки и дома / виллы. 

Тайским  Законодательством определено, что иностранец не может иметь полного права владения землей, но может иметь  полное право владения  недвижимостью, которая построена на этой земле. Если иностранный гражданин хочет купить и  землю и недвижимость, то он может поступить следующим образом:

1. Взять землю в долгосрочную аренду Leasehold (30 лет), после этого он имеет обязательное право на двукратное продление ( итого, общий срок долгосрочной аренды составляет 90 лет, а по некоторым из проектов – 120 лет). Стоит отметить, что, если купленный проект имеет бизнес направленность, то аренда предусматривается на строк до 150 лет. При этом, недвижимость, которая будет построена на участке дает ощутимое преимущество для владения землей.

2. Если иностранный гражданин планирует открывать бизнес в Таиланде, то он имеет полное право оформить  земельный участок в,  так называемый Freehold (свободное держание) , на компанию. Но владельцем земли, тогда будет не физическое лицо, а юридическая компания.

Как правило, при оформлении документов при покупке виллы / апартаментов / земли, вам будет задан от застройщика вопрос - Как будет оформляться договор купли-продажи. Для многих российских граждан привычнее быть полноправным собственником купленного объекта. Как говориться, "своя рубашка ближе к телу". Именно поэтому многие россияне стараются избежать Leasehold. Но отойдем от пословиц. Если Вы выбираете полноправное владение - Вам необходимо открыть юридическую компанию. Обратитесь к своему юристу или риелтору. Если вы оформляете сделку через агентсво, то юрист компании поможет оформить нужные документы с участием тайцев. Ни для кого не секрет, что в последующем номинальный тайский директор "выходит" из компании, оставляя за вами право фактически распоряжаться купленной недвижимостью. Это нормальная практика, которая на данный момент дает возможность обойти тайские законы. Стоимость юридических услуг составляет от 50 000 - 80 000 тайских батов и выше и зависит от сложности сделки и стоимости объекта.

Если же Вы не боитесь слова Leasehold или хотите сэкономить свое время и деньги, то смело оформляйте договор купли-продажи земли на ближайшие 30 лет. Кстати, если вы в будущем решите открыть тайскую юридическую компанию, это можно сделать в любое удобное для вас время.

Покупка кондоминиумов и апартаментов на Пхукете.

Это самый простой способ оформления недвижимости, так как, в соответствии с Тайским законодательством,  иностранные граждане имеют право владеть  до 49% от всего жилого комплекса;  остальная часть жилья может регистрироваться только в долгосрочную аренду в земельном департаменте (Leasehold) . То есть, если вы , к примеру, планируете просто приобрести пару квартир в кондоминиуме, то вы имеете полные права и на них, и на прилегающую земельную территорию (бассейн, автомобильная парковка, сад). Но тут надо спешить успеть купить квартиру именно во Freehold, так как большинство иностранцев претендует приобрести жилье в полную собственность. Сделка осуществляется также как и в России. Вы подписываете договор купли - продажи и становитесь полноправным владельцем!

Налогообложение.

При покупке любой недвижимости в Таиланде присутствует необходимость уплаты налогов. Оплата производиться в Земельный Департамент в процентном соотношении от общей стоимости покупки. Процент варьируется от 3 до 7 %. Обычно налоги оплачиваются 50% - продавец и 50% -покупатель, но, в некоторых случаях, разделение может быть и другим по договоренности сторон. Этот пункт у вас должен быть обязательно прописан в договоре.

Например, ваша вилла стоит 10 млн батов. Налоговая ставка составляет 5 %. Таким образом, застройщик обязан перечислить в Land Department 10 млн*5% = 500 000 батов.  В случае оплаты этого налога 50/50 - 250 000 батов платит покупатель и 250 000 батов оплачивает застройщик / продавец.

Другие налоги и сборы

Transfer fee (сбор за переоформление права собственности)  -  2% от заявленной стоимости земельного участка  или стоимости, установленной Земельным Департаментом.

Stamp Duty (штамповый или гербовый сбор) – оплачивается в случае, если земля в последний раз перепродавалась более 5 лет назад и составляет  0,5% от стоимости земли.

Special business tax (налог для предпринимателей) - 3,3% от оценочной стоимости недвижимости(оплачивается в случае, если данный объект недвижимости уже перепродавалась в течение предыдущих 5 лет).

With-holding tax (налог с оборота для юридических лиц) - 1% от регистрируемой стоимости участка.

Sinking fund (сбор на ремонтные нужды) - определяется за квадратный метр жилья. Оплачивается один раз при покупке. Носит целевой характер, это амортизационный сбор, покрывающий какие-либо возможные в будущем ремонтные работы.

Поведем итог. При покупке любой недвижимости мы рекомендуем обращаться в профессиональное агентство с хорошими юристами. Посмотрите и пообщайтесь с несколькими агентами. Почитайте репутацию об деятельности компании. Если ваш агент грамотно и доступно рассказал о всех интересующих Вас вариантах и предоставил полную финансовую картину, сделка пройдет легко и быстро. Вы будете уведомлены о конечной стоимости объекта и возможных налогах. Это правильный путь.И помните - мы находимся на тайской территории. Поэтому российские законы и понятия здесь не действуют!  Удачи Вам в приобретении недвижимости на Пхукете!